Tiempos desafiantes para constructores de viviendas y empresas de bienes raíces.
No es ningún secreto que los sectores de la construcción y bienes raíces están entre los más cíclicos, sensibles a cambios en el mercado laboral, precios de productos básicos y, sobre todo, al entorno de las tasas de interés y la accesibilidad al crédito. Por lo tanto, no sorprende que estos sectores estén actualmente bajo presión, ya que las tasas de interés han aumentado rápidamente, lo que ha resultado en una disminución de la demanda tanto de hogares como de empresas inmobiliarias. Sin embargo, estas últimas también suelen estar muy apalancadas, lo que dificulta obtener ganancias en este panorama. El aumento abrupto en las tasas de interés también llega en un momento desafortunado, ya que los precios de las viviendas y las valoraciones aumentaron rápidamente a fines de 2020 y 2021, mientras las personas estaban mejorando y las tasas de interés eran bajas. Esto significa que varios compradores de vivienda y empresas inmobiliarias asumieron mucha deuda en los últimos años que ahora suele ser, al menos, el doble de cara que un año antes.
Por lo tanto, 2024 será un año mixto, con la mayoría de los actores en los sectores de la construcción y bienes raíces esperando que traiga algo de alivio en forma de caída de tasas de interés y precios de productos básicos y energía menos volátiles. Sin embargo, para muchos será un año de supervivencia, ya que la economía mundial se está desacelerando (Coface pronostica que el crecimiento mundial del PIB caerá del +2.6% en 2023 al 2.2% en 2024, el más bajo en un año sin crisis - desde 2008), especialmente en los Estados Unidos, los mercados laborales se están enfriando, y las condiciones financieras son ajustadas. Este último punto es muy importante ya que la deuda global rondaba los USD 307 billones (333% del PIB) en el tercer trimestre de 2023, con USD 149 billones adeudados por hogares y empresas no financieras, y aquellos que necesiten refinanciar enfrentarán costos de intereses mucho más altos, incluso con tasas de política más relajadas.
Ya se están evidenciando signos de grietas. Las quiebras corporativas dentro del sector de la construcción ya han aumentado al menos un 20% en lo que va del año 2023 en comparación con 2022 en Australia, Canadá, Francia, Alemania y Japón. Además, los precios de las propiedades comerciales han bajado casi un 25% desde su pico en los Estados Unidos y Europa, y los márgenes de ganancia netos de las empresas de construcción de viviendas y bienes raíces han caído tentativamente en cada trimestre de 2023. En este contexto, la pregunta es si los recortes esperados en las tasas de interés serán suficientes y a tiempo para estabilizar un mercado debilitado.
El mercado inmobiliario aún está navegando un delicado equilibrio entre el aumento de las tasas de interés y una oferta de viviendas limitada. Aunque los precios de las viviendas se han ajustado algo a tasas más altas, las persistentes restricciones de oferta - causadas por la falta de disposición de los vendedores prospectivos para abandonar sus bajas tasas hipotecarias o vender a un precio más bajo - los han mantenido al alza. Sin embargo, desde una perspectiva de demanda, se espera que los precios disminuyan en la mayoría de las economías avanzadas, especialmente en Alemania, Japón e Italia. Esta conclusión se deriva de un modelo de fijación de precios donde la vivienda se considera una inversión. Sin embargo, las simples aproximaciones de las ratios entre los precios de las viviendas y los niveles de renta o ingresos promedio que deben volver a sus niveles previos a la pandemia también sugieren una probable corrección a la baja en los precios de la vivienda.
